非常案件
買(mǎi)房人到房產(chǎn)銷(xiāo)售中心購買(mǎi)商品房,銷(xiāo)售人員主動(dòng)提出可以打折、優(yōu)惠,不過(guò)要另付幾千元到上萬(wàn)元不等的“好處費”,這種現象在江蘇省南通市房產(chǎn)銷(xiāo)售行業(yè)見(jiàn)慣不怪,甚至已經(jīng)成為行業(yè)潛規則。
12月17日,原海門(mén)市某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司銷(xiāo)售人員劉某等12人因涉嫌在銷(xiāo)售房產(chǎn)時(shí)索賄受賄,被南通市崇川區人民檢察院提起公訴。而該案主要嫌疑人,涉案公司原銷(xiāo)售經(jīng)理袁某、副經(jīng)理陳某經(jīng)該院公訴后,已于2012年4月13日分別被判處有期徒刑6年3個(gè)月、5年6個(gè)月。據悉,這是南通市首例非國家工作人員受賄案。
12月26日,南通市崇川區檢察院向《法制日報》記者獨家披露了案件詳情。
提價(jià)再打折的“優(yōu)惠”噱頭
袁某今年33歲,老家在四川省閬中市,中專(zhuān)畢業(yè)后外出打工。2003年開(kāi)始從事房地產(chǎn)銷(xiāo)售,先在北京一家地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司做房產(chǎn)銷(xiāo)售員,2005年進(jìn)入江蘇省海門(mén)市(南通市下轄縣級市)一家知名房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司。因能力強、業(yè)績(jì)突出,陳某很快被提拔為銷(xiāo)售經(jīng)理。
2008年,26歲的陳某成為袁某的副手,擔任銷(xiāo)售副經(jīng)理,兩人一起負責南通市新區的兩處高檔樓盤(pán)銷(xiāo)售。作為經(jīng)理,袁某下面有4個(gè)銷(xiāo)售小組,共有20余名銷(xiāo)售員。袁某負責現場(chǎng)的銷(xiāo)售管理和與開(kāi)發(fā)公司的對接,陳某負責管理房源、銷(xiāo)售的數據與報表以及案場(chǎng)人員管理,其他人員都直接從事一線(xiàn)銷(xiāo)售。
2008年年底至2009年,南通整個(gè)樓市比較低迷,各大銷(xiāo)售公司都在想盡辦法促銷(xiāo),袁某所在的房產(chǎn)經(jīng)紀公司也不例外。房子賣(mài)不出去,開(kāi)發(fā)公司的開(kāi)發(fā)資金回收壓力劇增；另一方面,銷(xiāo)售業(yè)績(jì)不佳,銷(xiāo)售人員的年終獎金自然就會(huì )縮水。這是開(kāi)發(fā)公司和銷(xiāo)售人員都不想看到的情景。
也就是在這個(gè)時(shí)候,袁某、陳某負責的兩幢住宅樓準備開(kāi)盤(pán)。為了讓想買(mǎi)房的關(guān)系戶(hù)簽訂買(mǎi)房合同,盡快付清購房款,袁某所在的開(kāi)發(fā)公司決定在原來(lái)定價(jià)的基礎上再提高一些,然后對外公布新價(jià)格。
這個(gè)內部信息讓袁某看到了暗中斂財的空間。和上面領(lǐng)導關(guān)系熟的買(mǎi)房人畢竟是少數,沒(méi)有關(guān)系的客戶(hù)想買(mǎi)房子還得找袁某、陳某和他們手下的銷(xiāo)售人員。袁某和陳某想出一個(gè)主意,可以編一個(gè)搭“領(lǐng)導順風(fēng)車(chē)”的借口,騙說(shuō)可以幫他們找領(lǐng)導優(yōu)惠,但是要給領(lǐng)導一些好處費。
索要好處費的多種借口
袁某、陳某的這個(gè)主意一出,立即得到手下銷(xiāo)售人員的響應。在巨大的經(jīng)濟利益面前,他們開(kāi)始了肆無(wú)忌憚的索賄受賄。2009年5月,被害人龔某在購買(mǎi)一處商鋪時(shí),劉某稱(chēng)若要便宜必須給好處費打點(diǎn)領(lǐng)導,向其索要好處費18萬(wàn)元,后劉某分給袁某6萬(wàn)元,劉某、戴某、黃某各分得4萬(wàn)元。
2010年11月,被害人楊某在購買(mǎi)店面房時(shí),陳某和馮某以可以幫忙找領(lǐng)導優(yōu)惠房?jì)r(jià)為由,向其索要9.5萬(wàn)元好處費。陳某拿到錢(qián)后分給黃某5000元,陳某、馮某、袁某各得3萬(wàn)元。2011年1月,被害人丁某在購買(mǎi)店面房時(shí),陳某以可以幫忙找領(lǐng)導優(yōu)惠房?jì)r(jià)為由,向丁某索要10萬(wàn)元好處費……
案發(fā)后,據陳某交代,他們索取好處費一般有兩種借口:
要給老總好處費。有人買(mǎi)房時(shí),銷(xiāo)售人員找到袁某,袁某就會(huì )寫(xiě)優(yōu)惠申請單給開(kāi)發(fā)公司老總,說(shuō)買(mǎi)房子的人是某些領(lǐng)導的親戚或者朋友。得到領(lǐng)導允許后,銷(xiāo)售人員就會(huì )跟客戶(hù)說(shuō):“既然幫你們找人優(yōu)惠了,你們要給一些錢(qián)作為給公司領(lǐng)導的好處費。”這些好處費一般是房?jì)r(jià)提價(jià)后和提價(jià)前差價(jià)的50%,這些錢(qián)袁某、陳某還有具體簽訂合同的銷(xiāo)售人員私下分掉。
“有時(shí)候,銷(xiāo)售人員找袁某時(shí),袁某會(huì )跳過(guò)公司老總直接寫(xiě)簽約審核單給銷(xiāo)售人員,讓他們自己直接去開(kāi)發(fā)公司的營(yíng)銷(xiāo)部和客服部審核。膽子大的銷(xiāo)售人員就會(huì )去沖一下,有時(shí)候就渾水摸魚(yú)過(guò)去了。”陳某說(shuō),辦妥后,客戶(hù)便會(huì )把所謂的給公司領(lǐng)導的好處費給銷(xiāo)售人員。
要給施工方好處費。開(kāi)發(fā)公司有一個(gè)政策,只要是施工方的人買(mǎi)房子,可以按照提價(jià)前的價(jià)格賣(mài)出。這個(gè)政策,給了銷(xiāo)售人員可乘之機。他們會(huì )跟客戶(hù)講自己跟施工方很熟,只要肯出好處費給施工方買(mǎi)房就能優(yōu)惠。客戶(hù)同意后,銷(xiāo)售人員就會(huì )找施工方的工頭或工長(cháng)之類(lèi)的人,讓他們去找開(kāi)發(fā)商按照底價(jià)拿房子,同時(shí)答應給施工方一些好處。
“還有一種情況是袁某難以掌控的,個(gè)別銷(xiāo)售人員的膽子比較大,他們會(huì )在開(kāi)發(fā)商提價(jià)的基礎上,再私自提價(jià),報一個(gè)虛假的價(jià)格給客戶(hù),然后說(shuō)可以找人優(yōu)惠一些,但要給領(lǐng)導好處費。”陳某交代說(shuō)。
房?jì)r(jià)信息不對稱(chēng)“保”斂財安全
2010年3月8日,被害人宋某和涉案公司老總聊到買(mǎi)房的房?jì)r(jià)時(shí)發(fā)現被騙,隨即報案。2011年10月10日,袁某、陳某二人被抓獲歸案。由此案發(fā)。
案發(fā)后,據袁某交代,他們所賣(mài)樓盤(pán)的房?jì)r(jià)是這樣“出爐”的:先由開(kāi)發(fā)公司的董事長(cháng)定底價(jià),然后銷(xiāo)售經(jīng)理再以這個(gè)底價(jià)除以一個(gè)系數(一般是零點(diǎn)九幾)得出一個(gè)價(jià)格,然后做成一個(gè)價(jià)格表交到銷(xiāo)售人員手里,這個(gè)表就是對外的價(jià)表。
“底價(jià)只有像我這一級別的銷(xiāo)售經(jīng)理才知道,不對外公布,連手下的銷(xiāo)售人員都看不到,購房者就更不可能知曉。”袁某說(shuō)。
“從定價(jià)機制不難看出,對外銷(xiāo)售價(jià)格即使打折優(yōu)惠,仍然在房產(chǎn)公司的可控范圍內,底線(xiàn)就是房產(chǎn)公司老總定下的底價(jià),有點(diǎn)類(lèi)似商場(chǎng)先提價(jià)再‘出血打折’的營(yíng)銷(xiāo)‘噱頭’。”崇川區檢察院承辦檢察官申蓮鳳說(shuō),房?jì)r(jià)信息不對稱(chēng)為袁某、陳某等人伸手撈取好處費提供了一道安全屏障。
崇川區檢察院經(jīng)審查認定,2009年至2011年7月,犯罪嫌疑人袁某、陳某分別在擔任某房產(chǎn)經(jīng)紀公司銷(xiāo)售經(jīng)理、副經(jīng)理職務(wù)時(shí),利用公司管理上的漏洞及職務(wù)便利,伙同銷(xiāo)售員劉某、馮某、紀某、葛某、朱某等人,在銷(xiāo)售兩處高檔樓盤(pán)的住宅樓及商鋪時(shí),以高于銷(xiāo)售底價(jià)報價(jià)給顧客,后謊稱(chēng)可以找領(lǐng)導打招呼打折銷(xiāo)售等理由索要好處費,實(shí)際仍按照底價(jià)銷(xiāo)售的方法,向多位顧客索要好處費多起,袁某分得40萬(wàn)余元,陳某分得近30萬(wàn)元。
“通過(guò)審查得知,2008年袁某每個(gè)月的底薪是6000元,加上銷(xiāo)售獎金一年收入40萬(wàn)元左右。而2009年袁某的收入則達到七八十萬(wàn)元,這段時(shí)間正是他大肆收取好處費的當口。”申蓮鳳說(shuō)。
據陳某交代,袁某是銷(xiāo)售經(jīng)理,從不具體分錢(qián),都是銷(xiāo)售人員私下把錢(qián)放在信封里給他。
潛規則暴露多重管理漏洞
大肆索要好處,袁某和陳某卻覺(jué)得很正常,因為這是一種潛規則。“這種做法在整個(gè)房屋銷(xiāo)售的圈子里早已成風(fēng),不光是自己公司,其他公司也都是如此。”袁某說(shuō)。
據袁某交代,他在接手樓盤(pán)銷(xiāo)售前,整個(gè)銷(xiāo)售部的絕大部分銷(xiāo)售人員都在這么做,這個(gè)傳統是一批批銷(xiāo)售人員“傳幫帶”傳下來(lái)的。
“我也想過(guò)堅決按照政策,但銷(xiāo)售業(yè)績(jì)不好就會(huì )被人踢走,還不如隨波逐流按照風(fēng)氣做,而且我想管也管不住,沒(méi)人聽(tīng)我的,因為這樣侵犯了大多數銷(xiāo)售人員的利益。再加上他們的收入大多數也是靠銷(xiāo)售獎金,所以我也就隨著(zhù)風(fēng)氣,睜一只眼閉一只眼了,自己也從中拿了不少好處。”袁某說(shuō)。
屢屢向客戶(hù)要錢(qián),袁某、陳某和其他銷(xiāo)售人員就不擔心被舉報嗎?
“他們深諳買(mǎi)房人的心理。因為通過(guò)權衡比較,買(mǎi)房人一般都會(huì )覺(jué)得花個(gè)千把塊錢(qián)就能得到數十萬(wàn)元的優(yōu)惠,是占了便宜。這種好事當然越少人知道越好。”申蓮鳳說(shuō),至于銷(xiāo)售人員,大家心知肚明各自發(fā)財,自然不會(huì )傻到舉報他人的同時(shí)也斷了自己的財路。
□說(shuō)“法” 房?jì)r(jià)信息不透明給暗箱操作提供溫床
據江蘇省南通市崇川區檢察院承辦檢察官申蓮鳳介紹,他們在辦案中發(fā)現,房產(chǎn)公司在定價(jià)機制、價(jià)格公開(kāi)、人員管理、監督糾察等多個(gè)環(huán)節上都存在漏洞和問(wèn)題,一環(huán)扣一環(huán),層層缺位,導致銷(xiāo)售隊伍漠視規定,私欲膨脹鋌而走險。
“定價(jià)由個(gè)別領(lǐng)導決定,打折也是如此,缺少公信力和監督,容易出現‘亂喊價(jià)’現象；價(jià)格信息不透明,使得買(mǎi)房人和銷(xiāo)售方處于不對稱(chēng)地位,給暗箱操作提供了溫床；房產(chǎn)銷(xiāo)售行業(yè)流動(dòng)性強,從業(yè)人員良莠不齊,房產(chǎn)公司只看業(yè)績(jì)而忽視了對銷(xiāo)售人員職業(yè)道德教育；缺少強力制度和措施約束銷(xiāo)售人員行為,出了事頂多開(kāi)會(huì )批評,最多開(kāi)除,違規成本很小,加劇了銷(xiāo)售人員‘干一票就收手’的賭博心理。”申蓮鳳說(shuō)。（記者丁國鋒 見(jiàn)習記者馬超 通訊員葛明亮)
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