編者按：2012年樓市經(jīng)歷了從“冷”到“熱”的巨大轉變，“回暖”、“以?xún)r(jià)換量”、“供不應求”等關(guān)鍵詞成為一年來(lái)樓市的縮影。一年來(lái)，大部分開(kāi)發(fā)商擺脫了資金量緊張的困擾，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)再創(chuàng )新高，拿地補倉動(dòng)作頻頻。然而，也多有房企陷入“質(zhì)量門(mén)”、“退地”、“負債”等各方面的困擾。中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道對2012年樓市掃描，從市場(chǎng)、房企和土地市場(chǎng)的重點(diǎn)角度，窺探一個(gè)真實(shí)的樓市景象。
中新網(wǎng)12月19日電(房產(chǎn)頻道 張慧鑫)2012年全國樓市經(jīng)歷了由冷到熱的巨大轉變，開(kāi)發(fā)商“由憂(yōu)轉喜”，迅速推盤(pán)的同時(shí)也提前完成了年內銷(xiāo)售目標。然而，市場(chǎng)仍然顯得脆弱，任何時(shí)候的一點(diǎn)動(dòng)蕩都會(huì )引發(fā)各方的行為。于是，觀(guān)望、政策調整、以?xún)r(jià)換量、淡季不淡、購房恐慌等關(guān)鍵詞充斥了2012年的樓市。中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道為此為網(wǎng)友梳理今年樓市走勢，盤(pán)點(diǎn)2012樓市之市場(chǎng)關(guān)鍵詞。
第一季度：以?xún)r(jià)換量 迎來(lái)“小陽(yáng)春”
在嚴厲的樓市宏觀(guān)調控背景下，2012年樓市開(kāi)局慘淡，經(jīng)歷“寒冬”。樓市持續去年的低迷態(tài)勢，元旦、春節等假期沖淡成交，大部分開(kāi)發(fā)商未進(jìn)行大規模促銷(xiāo)降價(jià)，加之購房者降價(jià)預期和觀(guān)望情緒濃厚，1、2月樓市供應量與成交量均現萎縮。
但自3月以來(lái)，全國樓市逐漸擺脫跌入冰點(diǎn)的狀況，北京、上海、廣州、南京、杭州等一、二線(xiàn)城市樓市成交量攀升，迎來(lái)本輪調控以來(lái)難得的“小陽(yáng)春”。
然而，此番樓市回暖的背后真相，實(shí)是開(kāi)發(fā)商在萎靡不振的市場(chǎng)下不得已而采取的“熬冬”策略——以?xún)r(jià)換量。
據媒體報道，截至2012年4月9日，已公布年報的 74家A股上市房企，存貨已飆升至9437.78億元，較之去年同期的6598.13億元，同比上漲了43.04%。
而在萬(wàn)億庫存的壓力背后，房企負債率高企和資金鏈進(jìn)一步緊繃現象愈加明顯。
有數據顯示，截至3月22日，已披露年報的37家上市房企的負債水平明顯上漲，總負債額度達到了5216億元，比之前一年的3786億上漲了37.8%。負債率也有明顯上漲，2011年平均已經(jīng)達到了72.3%，為近10年來(lái)最高。
在重重重壓之下，亦有房企熬不住宣告破產(chǎn)。今年四月，杭州市西城時(shí)代家園開(kāi)發(fā)商金星房產(chǎn)正式向法院提交申請破產(chǎn)。該消息引發(fā)了外界廣泛關(guān)注，被視為“本輪樓市調控房企破產(chǎn)第一案”。
因此，為快速回籠資金，各家房企迫于庫存、資金壓力紛紛推出降價(jià)促銷(xiāo)戰略，“以?xún)r(jià)換量”成為開(kāi)發(fā)商們尋求銷(xiāo)售“破冰”的重要方式，此舉也頗見(jiàn)成效。
第二季度：回暖蔓延 地方微調 中央督查
據國家統計局數據，一季度全國商品房銷(xiāo)售面積為15239萬(wàn)平米，同比下降13.6%，環(huán)比下降67.5%。此番背景下，各地樓市“刺激剛需”入市的微調政策開(kāi)始在全國范圍內蔓延。
4月底，武漢、南昌、鄭州等二三線(xiàn)城市紛紛上調住房公積金貸款額度，兩成首付購房政策悄然回歸市場(chǎng)。
5月7日，江蘇揚州出臺樓市新政，對個(gè)人購買(mǎi)成品住房進(jìn)行獎勵，最高獎勵達所購房屋合同價(jià)款6%，此舉被指拿公共財政救濟樓市，悖于中央調控。
5月28日，重慶市住房公積金管理中心召開(kāi)新聞通氣會(huì )，放寬首套房公積金貸款政策，單人貸款限額由20萬(wàn)元提高到40萬(wàn)元，家庭限額由40萬(wàn)元提高到80萬(wàn)元。
5月29日，湖南發(fā)改委在全省經(jīng)濟形勢座談會(huì )上下發(fā)文件，明確表示在房地產(chǎn)調控總基調不變的情況下，將推出利率優(yōu)惠、降低首套房首付比例、減免相關(guān)稅費等措施，支持居民購買(mǎi)首套普通住房。
……
據中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道梳理，樓市調控近一年來(lái)，全國已經(jīng)有將近40個(gè)城市出臺相關(guān)微調政策。
開(kāi)發(fā)商“以?xún)r(jià)換量”優(yōu)惠頻現，又得益于各個(gè)城市對樓市政策微調，很多潛在購房需求逐漸出手。5月以來(lái)，全國多個(gè)城市成交量穩步回升，“紅五月”激發(fā)房企熱情，房?jì)r(jià)上漲勢頭迅猛。
樓市“回暖”行情引發(fā)多方擔憂(yōu)，此背景下，中央及各部委多次“喊話(huà)”強調堅持樓市調控政策，僅7月份就連續6次密集發(fā)文強調樓市調控。7月下旬，國務(wù)院派出8個(gè)督查組，對16個(gè)省(市)貫徹落實(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策措施情況開(kāi)展專(zhuān)項督查。督察組對各地樓市調控執行情況基本持肯定態(tài)度，回京后也并沒(méi)有出臺新的樓市政策，但同時(shí)業(yè)內人士也表示，我國樓市儲備政策“彈藥”充足。
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